蕴酿已久的《外国人私有房地產所有权法》草案终於两週前获內阁事务部通过，草案隨即送交国会，预料可於今年杪之前正式议决通过。

根据新法案草案內容，外国人获允许购买属於共管式高楼產业的二楼或以上產业，且享有永久房產权；惟外国人仍不被允许购买底楼、土地或处於边境30公里范围內的房地產。

事实上，我国政府早在前年便蕴酿草擬外国人置业法令，惟当时国內房地產市场掀起炽热炒风，令政府决定暂时搁置该法令，以免令房地產炒风“火上加油”。据瞭解，从2005年至2008年中，金边市房地產价格已暴涨了十倍。

然而，自2008年杪刮起的全球金融海啸，却让我国经济遭受猛烈冲击。在过去5年，我国每年经济成长率平均高达10%，惟今年则將放缓至2.5%（国际货幣基金组织则悲观预测为-2.5%）。在经济低靡和外国炒家纷纷退场下，金边市房地產价格今年內已猛挫至少40%，而作为经济成长火车头的建筑业更陷入一片萧条。这促使政府不得不將已束之高阁的外国人置业法令“解尘”。

我国置业限制最宽松

一名在金边开业的外国產业估价师向本报指出，柬埔寨对外国人购买產业的限制，比其他邻国要来得宽松。如泰国只允许外国人享有最长30年的住宅或土地使用年限；新加坡除禁止外国人拥有永久地契外，也不允许外国人购买6楼以下的住宅单位。

“我相信，对於外国人来说，在柬埔寨置业更有吸引力，这有助於刺激金边市房地產市场。”

新法案草案內容並未明確规定一幢楼房中，外国业主所佔固打制最高比率，这让许多发展商感到忧心忡忡，因为若比率定得太低，发展商可能面对大批楼房单位卖不出的窘境。

对此內阁事务部发言人帕西潘接受本报询问时表示，政府会擬定另一项指引法令（Prakas），以列明外国业主在一栋楼房中可佔的总单位比例。

他指出，继內阁会议通过《外国人私有房地產所有权法》草案后，政府正擬定相关细节，並会以內阁事务部指引法令方式公布。

他表示，《外国人私有房地產所有权法》草案规定，外国人可购买第二楼或以上的房地產，而该房地產必须距离边境30公里以外（经济特区除外），惟外国人对房地產享有永久权。

他说，政府是希望通过该法案，带动我国房地產与建筑业的投资。

固打制比率受关注

市场人士认为，政府並未在法案草案中列出上述固打制比率，乃一项明智之举，这让政府可以更弹性的方式，处理上述问题。

“如果在法案中明定固打制，那么一旦要修改，就必须交由国会决议，费时费力。”

另一方面，柬埔寨房地產估价师协会主席宋奔那向本报表示，虽该法是推动房地產发展的一个动力，但只有我国的经济重新振兴，房地產价格才有望止跌回扬。

他认为，该法在一定程度上將可激活土地交易，因为发展商更愿意在我国投资房地產开发业，而销售对像则以外国人为主。

他强调，《外国人私有房地產所有权法》並不是什么新鲜的法律，在许多国家已有类似法律，以吸引外国人投资国內房地產市场。

拉拢柬埔寨人合股
外国人早已购业

虽然柬埔寨之前並不允许外国人拥有產业，但不少外国人还是通过“迂回”方式，大量收购柬埔寨的房地產。

据一名外国產业估价师告诉本报，外国人通常可以两种方式在柬埔寨置业，即和地主签署长期土地租用契约，或是成立以柬埔寨人佔大多股权的商业註册公司。

“虽然这两种方式，並不能一百巴仙保障外国人的利益，但这在柬埔寨却很普遍。”

他指出，为了保障自己的利益不受损，外国人在註册柬埔寨公司之前，会至少拉拢两名柬埔寨伙伴，这是为了使他们每人都无法佔有超过一半股权。例如，外国人持有公司49%股权，而另两名本地人则分摊另外51%股权，这使到外国人还是最大股东。

此外，一些外国人也会要求持有特別股，如黄金股（拥有否决权）或优先股（拥有优先分红权）。外国人也会要求本地股东签署法律文件，列明任何產业转让，都必须得到外国股东的同意和授权。

他提醒那些有意置业的外国人，应尽量避免使用“代理人结构”（Nominee Structure），以免將来和本地代理人发生產权爭议。